КЛАССИФИКАЦИЯ БЦ. 

05.09.2011 

Следует отметить, что в настоящее время у классификаций, применяемых различными агентствами и консалтинговыми фирмами к объектам офисной недвижимости, довольно размытые критерии. Например, к классу «А» априори не могут быть отнесены отреставрированные здания или бизнес-комплексы не в центре города, хотя иногда их заявляют как «А»- классные.
При отнесении конкретного объекта к определенному классу многие девелоперы используют знаки «+» и «-». Это так называемые «пограничные» случаи, когда проект чуть не дотягивает до следующей категории в градации. Это исключительно отечественное усовершенствование международной классификации.

По данным Astera group: 
      В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.
      Исследования рынка офисных помещений позволили разработать более простую и точную классификацию офисных зданий, адаптированную к московским условиям. Согласно этой классификации офисные здания делятся на категории "А+", "А", "А-", "В+", "В" и "С".
      Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

Офисные помещения класса "А".
      Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.
      Бизнес центры класса "А+" должны отвечать всем параметрам, приведенным ниже. Бизнес центры класса "А" могут уступать классу "А+" по нескольким незначительным параметрам. Бизнес центры класса "А-" очень близки по качеству классу "А", но уступают ему по нескольким незначительным характеристикам.

Местоположение    
в пределах кольцевой линии московского метрополитена, удобный подъезд на наземном транспорте
Здание          
новое строительство
Юридическая документация      
наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием         
профессиональное управление зданием, отвечающее международным стандартам
Планировка этажа
открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 м
Глубина этажа       
от окна до окна не более 20 м
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)    
не более 12%
Высота между перекрытиями   
минимум 3,3 м
Высота от пола до подвесного потолка           
минимум 2,75 м
Окна 
современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия 
400-450 кг на 1 кв. м
Внутренняя отделка         
использование высококачественных отделочных материалов
Фальшполы и подвесные потолки       
возможность установки
Парковка     
охраняемая наземная и подземная парковка
Распределение парковочных мест        
минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия  
современные системы инженерного оборудования здания
Вентиляция и кондиционирование       
4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат контроля
Телекоммуникации          
наличие оптико-волоконных телекоммуникаций
Охрана         
круглосуточная охрана, современные системы безопасности
Лифты         
современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей
Электроснабжение
два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания
Инфраструктура    
услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон

Офисные помещения класса "В".
      К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса".
      Различия между офисами категории "В+" и "В" являются незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.

Местоположение    
в пределах Третьего Транспортного Кольца, вдоль основных транспортных магистралей города
Здание          
новое строительство или полная реконструкция
Юридическая документация      
наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием         
профессиональная служба эксплуатации (возможно, силами владельца)
Планировка этажа
допускаются различные значения
Глубина этажа       
допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)    
допускаются различные значения
Высота между перекрытиями   
минимум 3,3 м
Высота от пола до подвесного потолка
минимум 2,75 м

Окна 
современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия 
допускаются различные значения
Внутренняя отделка         
использование качественных отделочных материалов
Фальшполы и подвесные потолки       
возможность установки подвесного потолка
Парковка     
охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест        
минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия  
допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование       
система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации          
наличие в здании услуг надежного телекоммуникационного провайдера
Охрана         
круглосуточная охрана, современные системы безопасности
Лифты         
допускаются различные значения
Электроснабжение
допускаются различные значения
Инфраструктура    
услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и пр.

Офисные помещения категории "С".
  В основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.

Местоположение    
допускаются различные значения
Здание          
здание без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада
Юридическая документация      
наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности, возможны проблемы с некоторыми юридическими документами
Управление зданием         
эксплуатация здания силами владельца
Планировка этажа
в основном, коридорно-кабинетная планировка
Глубина этажа       
допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)    
допускаются различные значения
Высота между перекрытиями   
допускаются различные значения
Высота от пола до подвесного потолка           
допускаются различные значения
Окна
допускаются различные значения
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия
допускаются различные значения
Внутренняя отделка         
ремонт, преимущественно, выполнен силами арендаторов
Подвесные потолки          
допускаются различные значения
Парковка     
охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест        
допускаются различные значения
Инженерия  
допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование       
возможно наличие сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации          
минимум 3 телефонных линии МГТС на 100 кв. м арендуемой площади, возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров
Охрана         
круглосуточная охрана
Лифты         
допускаются различные значения
Электроснабжение            
допускаются различные значения
Инфраструктура    
допускаются различные значения

По данным Сolliers international:

Класс А:

      Новопостроенное каркасное здание; здание, построенное для выполнения функций офисного/бизнес-центра (не реконструкция изначально запроектированного здания, предназначенного для иного использования); местоположение в центральной деловой части города; удобный доступ для частного и общественного транспорта; наличие всех современными систем, в частности, максимально открытая планировка (open space) при представлении помещения; управляемый микроклимат во всех помещениях; центральная система кондиционирования, отопления и вентиляции; профессиональное управление/обслуживание здания, отвечающее международным стандартам (т.е. профессиональный подход к каждому аспекту обслуживания здания, включая уборку, охрану, текущий ремонт систем, общение с арендаторами и т.д.); количество парковочных мест соответствует пропорции — не менее одного места на 100 кв.м арендуемой площади; современные системы безопасности (видеонаблюдение, сигнализация и т.д.); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; хорошее инженерное обеспечение; профессиональный, опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

Класс В:

      Отличается от центров класса А лишь тем, что в основном — это качественно реконструированные административные или вновь построенные здания, зачастую на периферии центральной части города. Как правило, уровень качества внутренних характеристик несколько ниже, хотя внутренняя “начинка” может быть близка к “начинке” зданий класса А.

Класс С:

      Обычно здания расположены вне центра города и имеют следующие характеристики: отделка помещений визуально среднего или ниже среднего уровня; кабинетная система расположения офисов или же наличие структурных препятствий для свободной перепланировки, как результат — низкая эффективность арендуемых площадей; собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует; простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная) либо они отсутствуют; минимальные системы контроля и охраны; как правило, профессиональное управление зданием отсутствует.